¿Vuelve el crédito hipotecario? Tejido en letra e
¿Vuelve el crédito hipotecario?
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El crédito hipotecario hace su reaparición estelar en Argentina o al menos eso dice la promoción de las líneas de financiamiento que lanzaron la semana pasada los bancos Hipotecario y Ciudad. Lo cierto es que son viejos conocidos: son los mismos préstamos UVA creados durante el gobierno de Mauricio Macri, que derivaron en deudas millonarias para miles de familias.
La Casa Rosada festejó off the record. “En breve vamos a tener mayor demanda de crédito. A los bancos no les va a quedar otra que prestarle al sector privado”, se entusiasmó un funcionario cercano al presidente Javier Milei en diálogo con este newsletter. Igual que en 2017, las líneas de financiamiento se ofrecen en el marco de un relato gubernamental de estabilización inflacionaria. Mientras que Cambiemos planteaba un control de los precios mediante política monetaria, La Libertad Avanza promete un mercado asignador de recursos y emisión cero para frenar la aceleración.
Los UVA nunca se fueron. Entre 2017 y 2018 hubo alrededor de diez mil operaciones de este tipo de préstamos por mes. De esa fecha en adelante, el mercado continuó, pero de forma más marginal: la misma cifra de tomadores, distribuida en seis años, según datos del economista Federico González Rouco, autor junto a la Fundación Tejido Urbano del libro El Sueño de la casa propia. Pasado, presente y futuro del crédito hipotecario en Argentina.
(En millones de dólares, la cantidad de créditos hipotecarios otorgados a personas físicas se mantuvo constante desde 2020 hasta ahora, con una caída en los meses más próximos. Gráfico: Empiria)
Por qué es importante
En una economía de tasas altísimas, el único tipo de préstamo para la compra o refacción de un inmueble que pueden ofrecer los bancos es un crédito atado a lo que indexa el resto de la economía, que es la inflación.
Lo primero que hay que recordar es que un crédito UVA es un tipo de préstamo de tasa variable. Se compone de la siguiente manera:
La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) es un índice que actualiza el Banco Central en función del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que sigue el movimiento de la inflación con un rezago de 45 días.
Tanto el Hipotecario como el Ciudad ofrecen tasas que van del 4% al 8%.
La cuota a pagar será: UVA + la tasa fija.
El monto máximo a prestar será de u$s250.000 para ambos casos y todo banco pedirá al menos un ahorro del 30% inicial del valor de la propiedad a comprar o refaccionar al momento de la solicitud del préstamo. Según cálculos de Rouco, un trabajador debería ganar un sueldo de alrededor de $1,6 millón para pagar una cuota de $400.000 cada u$s50.000 de crédito. Hasta acá, las nociones básicas.
Al momento de pagar las cuotas es donde comienzan los riesgos ya que, por la composición del crédito, los efectos de la inflación tendrán correlación en el monto del capital adeudado y también en el monto de los intereses a pagar, que se calcularán sobre un importe que se ajusta en su valor. Los salarios, en cambio, no tienden a actualizarse según la evolución de precios, sino al revés: corren por detrás.
Los préstamos son los mismos y los riesgos, también. Entonces, ¿qué cambió? “La certidumbre sobre hacia dónde va a ir la inflación no se modificó y el salario real tuvo una pronunciada caída desde los años del macrismo. Un sueldo ahora paga menos cuota UVA. En realidad, es una apuesta que están haciendo los bancos al modelo de gobierno después de cuatro años en los que el anterior gobierno no decidió dar una resolución”, consideró Rouco.
La apuesta del ensayo libertario puede fallar y la inflación puede volver a tomar velocidad. El actual es un contexto de desaceleración con una economía desregulada y precios que perdieron la relación con el resto de los valores de otros bienes y servicios. En entrevistas recientes, Milei ha planteado que el plan “está funcionando” y que en abril el índice de Precios al Consumidor (IPC) llegará a un dígito. Las tarifas de servicios públicos y el dólar atrasado son chispas latentes que todavía pueden encenderse.
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