El presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, sostiene que “es una gran noticia para el mercado inmobiliario, algo que esperábamos desde hace años”. Además, agrega que fue una sorpresa el momento en que salió: “Pensábamos que iba a venir, pero creíamos que iba a ser cuando la inflación bajara un poco más y francamente nos sorprendió que surgiera ahora”.
Rouco, quien recientemente escribió el libro El sueño de la casa propia, editado y publicado por Tejido Urbano, agrega que se trata de una buena señal, pero que habrá que ver de ahora en adelante cómo evoluciona la demanda: “No será un boom, sino un proceso, pero es bueno que ese proceso arranque y esta medida representa su inicio”.
Los requisitos que el Banco Hipotecario pone como condición para solicitar este crédito son los siguientes:
“Financian hasta el 80% del valor, cuando generalmente es el 75%, por lo que la barrera de acceso es más baja. Sigue siendo mucho, pero significa menos que en otras oportunidades”, explica Rouco y, en cuanto a los ingresos que se piden para poder solicitar el crédito señala: “Son niveles cercanos a los que alguien de clase media o media alta podría acceder”.
A la consulta de si otros bancos incursionarán también en la posibilidad de ofrecer un crédito hipotecario, la respuesta de Rozados es que probablemente lo harán. “Seguramente será un puntapié inicial que obligará a otros bancos a acelerar el proceso, para no perder cuota del mercado de clientes”, señala Rozados y agrega: “Los bancos utilizan el crédito hipotecario como un ancla para tener clientes cautivos a largo plazo, ya que es una manera de asegurarlos por 10, 15 o 20 años, y también para captar nuevos”.
Si se analizan los números de crédito hipotecario en nuestro país, hoy es prácticamente nulo y ha mantenido siempre cifras muy bajas. En el mejor momento, que tuvo lugar en el 2001, la masa de crédito hipotecario representaba el 5% del PBI, es decir que, toda la deuda que tenía el país representaba el 5% de lo que se produce en un año en la Argentina.
“Cualquier persona tiene la idea de que en ese momento estábamos en una muy buena época, pero en comparación internacional no era nada fabulosa. Hoy Chile tiene un 27% a 28%; Estados Unidos, 75% a 80%. Y nosotros en el mejor momento tuvimos 5% nada más”, señala Rouco. Sumado a eso, hoy es casi cero el crédito que hay en el país; si no se tiene en cuenta la pandemia, febrero fue el mes con menos crédito hipotecario en 22 años.
En 2016 se creó la UVA (préstamo hipotecario que se encuentra indexado a la Unidad de Valor Adquisitivo – UVA) y, desde entonces, se volvió a dar un boom de crédito hipotecario en la Argentina que duró aproximadamente dos años. Hasta ese entonces, los créditos se pagaban a través de una cuota fija, algo impensado para el contexto de inflación de la Argentina actual. Para acceder a ella se requería contar con aproximadamente cinco sueldos promedio; además, para que el acreedor no perdiera dinero, pedía cuotas iniciales muy altas, ya que a lo largo del año no iban a variar. “Pero en el contexto inestable del país, con una de las inflaciones más altas del mundo, eran pocos los que se animaban a prestar plata con ese marco jurídico. Por eso nunca hubo crédito hipotecario; la gente no podía acceder”, explica Rouco.
El crédito UVA, al ajustarse mes a mes por inflación, permite que la cuota inicial no sea tan alta; además, no es necesario contar con tantos ingresos promedio para solicitarlo. Esta medida, con variaciones específicas de sus contextos, fue tomada por varios países, como México, Colombia y Chile hace más de 60 años, cuando atravesaban también momentos de inflación: “Todos arrancan con estos esquemas cuando tienen inflación”, comenta Rouco y agrega: “Otros países, con economías más estables pueden conceder préstamos con cuotas fijas”.
De todas formas, el crédito UVA fue muy criticado por amplios sectores, ya que, al ajustarse por inflación, podía volver muy difícil la situación al deudor, que se enfrentaba a tener que pagar cuotas muy altas que no aumentaban al mismo ritmo que los salarios. Otros expertos comparten que la situación puede haber sido difícil con el contexto actual de inflación, pero el incumplimiento de los deudores UVA es del 1%, “algo bajísimo” en palabras de Rouco.
