¿Qué pasa con la vivienda en Argentina? Se profundizó la crisis habitacional en Argentina y en toda la región. Lxs jóvenes no pueden proyectarse y el sueño de casa propia se convirtió en utopía.

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Por Laura Marajofsky

Si la crisis de la vivienda ya constituía un desafío creciente en Argentina y en la región, un informe reciente de la ONG Tejido Urbano pone blanco sobre negro y termina de confirmar la debacle: 4 de cada 10 jóvenes de entre 25 y 35 años vive con sus padres o abuelos, y entre el año pasado y el 2024 el 60% de contratos en este grupo etario de jóvenes adultos se rescindieron según datos de la propia Cámara Inmobiliaria Argentina. Si te habías ido vivir solx, tuviste que volver a lo de tus viejos porque no podías pagar el alquiler, o si ya vivías solx y tenías que renovar el alquiler, tuviste que rescindirlo porque con los aumentos trimestrales pautados y lo que cobrás de sueldo no llegabas a pagar el alquiler.

Mientras tanto un informe nacional de la situación de otra ONG, Inquilinos Agrupados, arrojó datos similares e igual de preocupantes: el 26,7% de los encuestados (1 de cada 4 inquilinos/as) indicó que tuvo que abandonar la vivienda por no poder afrontar el precio del alquiler y de este universo el 92% tiene condiciones contractuales por fuera de la ley de alquileres (que establece entre otras cosas, contratos de 3 años y actualización anual por el índice de contratos de locación).

“Los resultados del informe de septiembre son preocupantes. Todo se podría resumir en: ‘no puedo seguir pagando el alquiler’. Las actualizaciones trimestrales, las exigencias para el ingreso a la vivienda, y los aumentos de tarifas, servicios, alquileres y transporte están llevando la situación a un lugar muy peligroso para toda la sociedad”, dispara Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos y referente de Inquilinos Agrupados, dando cuenta de una situación que remite más que nunca a algo parecido a tocar fondo. Pero, ¿se puede seguir cayendo?

El derecho a la vivienda es un derecho universal que aparece no solo en nuestra constitución, sino que también es recogido por numerosos tratados internacionales -sí de esos de los que Milei también se está bajando- como la Declaración Universal de los Derechos Humanos (art.25), el Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales (art. 11), el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos (art. 17) y muchos más. Sin embargo, en Argentina y en varios países de Latinoamérica, garantizar este derecho esencial parece cada día más complejo, naturalizando una precarización de la vida que incluye viviendas más chicas y peor construidas, contratos totalmente asimétricos pensados para beneficiar al negocio inmobiliario antes que a los inquilinos y precios exorbitantes que obligan a dejar cada vez más del salario mensual sólo para poder poner un techo sobre nuestras cabezas.

“La crisis habitacional en América Latina y el Caribe impacta de manera severa a las juventudes millennial y centennial, especialmente en los asentamientos populares. Según los relevamientos que realizamos como organización a nivel latinoamericano, la cantidad de este tipo de barrios continúa en aumento, reflejando la precariedad de las condiciones de vida y la falta de acceso a vivienda adecuada. Estas generaciones se enfrentan a una realidad de empleo inestable, informalidad laboral y salarios bajos que limitan su capacidad de proyectar un futuro estable y alcanzar la independencia”, explica Gabriela Arrastúa, COO-Directora General de Operaciones de TECHO Internacional sobre el contexto en Latinoamérica, advirtiendo también que no existen informes regionales formales y que el único país donde se hizo un estudio cualitativo sobre esto fue en nuestro país.

¿Cómo está evolucionando -o involucionando- la posibilidad ya no de tener una casa propia, sino por lo menos, de alquilarla en la región? ¿Cómo factorear en esta ecuación la creciente deuda de las nuevas generaciones, y también, la vuelta a los hogares familiares?¿Qué impacto tiene esto en nuestras posibilidades de proyectarnos? Y, ¿qué posibles soluciones se ensayan en otros lugares del mundo? Algunas preguntas para empezar a desmenuzar la problemática.

Al final, el mercado no se regula solo

Aunque el latiguillo desde que se derogó la Ley de Alquileres en la Argentina venía siendo que había que dejar al mercado obrar su magia, como con tantas otras cosas (precios de alimentos, insumos, servicios), el tiempo demostró que lejos de mejorar, la situación empeoró. Según el Informe de Tejido Urbano 2.300.000 millones de jóvenes viven con sus padres o abuelos, y lo que se puede observar es un incremento de este porcentaje en dos décadas pasando del 31% 2004 al 38% en 2024 (datos extraídos de la Encuesta Permanente de Hogares).

“Lo que más me sorprendió es la invisibilización de este problema que afecta a 2,3 millones de jóvenes en Argentina. Muchos tienen vergüenza de contarlo, otros se sienten frustrados y es como que se genera una tensión intergeneracional entre seguir o no seguir viviendo en la casa de los progenitores. La crisis económica agrava la situación ya que muchos jóvenes que habían logrado emanciparse tienen que volver a la casa de sus padres por la dificultad de pagar el alquiler”, asegura Fernando Alvarez de Celis, geógrafo, economista urbano y director ejecutivo de Tejido Urbano.

Si bien esto no es un tema nuevo en Argentina, todos los especialistas e informes muestran una situación inédita. Pero esto no es solo una problemática de las nuevas generaciones, ya que si observamos a un y otro lado del espectro etario, se ven señales de alarma. En este sentido Celis señala un hecho significativo: un 9% de inquilinos de más de 65 años no pudieron comprarse nunca una casa (“Algo que no se veía antes”, como dice Celis), y en 20 años se duplicó la cantidad de adultos mayores que alquila. Por todo esto es ya se habla de que pasamos de un país de dueños con políticas acordes (créditos hipotecarios, políticas de vivienda social, etc) a uno de inquilinos.

A su vez, mientras los principales analistas del mercado y el gobierno se concentran en estudiar la oferta, algunas organizaciones como Inquilinos Agrupados ponen el foco en evaluar lo que está sucediendo con las condiciones de vida de los inquilinos y la dinámica del acceso a la vivienda alquilada en el contexto de una desregulación por decreto. No solo hay que mirar qué disponibilidad de alquileres hay, sino también en qué condiciones (muchas propiedades están en dólares y son incosteables por sueldos en pesos), y sobre todo, quiénes llegan a cubrirlas y cómo.

Surgen otros interrogantes: ¿deberíamos destinar más del 50% de un salario al alquiler? De ahí que sepamos que el informe de I.A revele que a Septiembre de 2024 el 44,5% de los ingresos totales del hogar se destina a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos. En el caso de aquellos alquileres que iniciaron después de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 (que derogó la Ley de Alquileres), la incidencia asciende al 49,8%. Si el 40% de los ingresos en una familia tipo van al alquiler, trasladando a este grupo etario más joven, los especialistas calculan que el 60% o hasta 70% de los ingresos de los jóvenes adultos de estas edades se dedica al alquiler. Otro dato no menor: el 5,4% de los inquilinos se encuentra desempleado y 24% está buscando trabajo.

¿A dónde vamos, no necesitamos proyectar?

No resulta extraño que en este escenario cueste tanto pensar en el futuro, proyectar qué hacer con nuestras vidas o inclusive planificar, en caso de que se quiera, una familia. Hace unas semanas una serie de datos publicados daba cuenta de la baja natalidad en Argentina e inclusive el aumento de mascotas en relación a la cantidad de niños de 14 años. Esto generó cierto revuelo en redes con políticos desconectados de la realidad saliendo a decir que “sin nacimientos, no hay futuro”. Parece descabellado plantear la posibilidad de planificar algo a corto o mediano plazo hoy día, mucho menos una familia, en un momento en que vivir en distintas ciudades de Latinoamérica, Buenos Aires incluída, es cada vez más difícil: alquileres por las nubes, salarios bajos, falta de espacios verdes y transporte, suciedad y ruido en niveles literalmente insalubres y ni que hablar de la escasez de vacantes en escuelas públicas, licencias para padres o servicios de salud accesibles. 

Así lo contextualiza Sol Prieto, Investigadora (CEIL-CONICET) y docente (UBA- UdeSA): “A la pauperización del trabajo no solo en Argentina sino en todo el mundo en distintas variantes, es decir hay trabajos informales y/o de como de baja estabilidad también para la clase media, los problemas para acceder a una vivienda y dejar de pagar un alquiler, hay que sumarle la cuestión de las políticas de cuidado. Los problemas para acceder a una a una vivienda y dejar de pagar un alquiler son factores económicos determinantes, que además están presentes también en los países europeos y en los países del norte global”.

Pero volviendo a los jóvenes y qué les pasa en relación al dinero y el ahorro, sus planes y el futuro, el informe de I.A además revela que el 88,9% de los inquilinos encuestados considera que tendrá dificultades para afrontar el pago del alquiler en los próximos meses, y el 64,6% de los hogares inquilinos encuestados tiene deudas de algún tipo actualmente, que en su mayoría son para pagar alimentos, alquiler y tarjetas de crédito. La crisis habitacional se monta sobre el creciente endeudamiento de la sociedad, con centennials que eligen endeudarse con sus padres antes que con los bancos (sobre todo en las capas medias). ¿Es vivir endeudados la nueva prerrogativa de estos tiempos?

Con la independencia como un espejismo cada vez más lejano ya sea por los que vuelven, o directamente los que ni llegan a la mudanza (no tienen ingresos suficientes para mudarse o que carecen de ahorros para cubrir los gastos asociados), nos acercamos a tener un país con un 50% de inquilinos. Asimismo lo que parecía impensado, compartir piso o departamento como en algunas capitales europeas, ya que es algo que se ve más acá. Por otro lado, ante la falta de oportunidades en el mercado formal, muchos jóvenes resuelven su situación habitacional a través de alguna de las siguientes estrategias: alquilar una vivienda o un cuarto dentro de un asentamiento popular, vivir en una parte de terreno de sus padres que ha sido cedida o quedarse en la casa de los padres sin realizar ninguna ampliación de la vivienda.

Si la edad de emancipación promedio actual está entre los 26 y 30 años, ¿qué pasará si este derrotero sigue su curso? ¿Tendremos que empezar a hablar de un corrimiento de los hitos tradicionales que solían marcar la adultez (matrimonio, hijos, casa propia) y que ahora también incluyen dejar la casa familiar más tarde? ¿Qué impacto tendrá esto no solo en la demografía y en la sociedad, sino también en la salud mental de las nuevas generaciones? En países del primer mundo el endeudamiento crónico para pagar hipoteca ya está generando problemas de ansiedad, para dormir y hasta depresión. Y la cosa no está mejor por acá: un informe del Observatorio de la Deuda Social Argentina (ODSA) de la Universidad Católica Argentina (UCA) reveló que uno de cada cuatro argentinos tiene sintomatología ansiosa y depresiva. La cifra más alta en dos décadas, las más afectadas son las mujeres. ¿Acaso la epidemia que no estamos viendo será la de desesperanza y tristeza en los jóvenes sin futuro en toda la región?

“La falta de acceso a un hogar seguro y adecuado tiene un profundo impacto en la salud mental de estos jóvenes. Estudios de ONU Hábitat y CEPAL señalan que la inseguridad residencial, sumada a la incertidumbre económica, provoca altos niveles de estrés, ansiedad y desmotivación. En los asentamientos populares, las juventudes enfrentan mayores barreras para acceder a servicios básicos, educación de calidad y empleo formal, profundizando su sentimiento de exclusión y desesperanza. Es la familia más cercana (padres o suegros) los que apoyan y acompañan a estas nuevas generaciones en la creación de un nuevo hogar”, sigue Arrastúa.

Por su parte, Paula Celestino Ayala, Directora Adjunta de Desarrollo Institucional y Hábitat para la Humanidad Argentina explica que hoy sabemos que no solo los bienes se heredan: también la pobreza. Esto hace que la juventud en condiciones de estudiar, trabajar, proyectar su vida, sus vacaciones, una familia, se encuentre sin «un piso firme» literalmente hablando, y tenga que realizar muchísimos esfuerzos para alcanzar una estabilidad. “Imaginemos que si los jóvenes que hoy viven con sus padres por no llegar a cubrir el alquiler padecen de una perspectiva de futuro poco auspiciosa, cuánto más repercute esto en personas que de por sí, nunca (o casi nunca) han vivido en un hogar en buenas condiciones. Dicen que los jóvenes tampoco invertirían en viviendas porque piensan en viajar y no atarse, pero habría que ver cuánto de la imposibilidad de acceder a una vivienda propia genera estas conclusiones”.

En el mediano plazo esto produce un efecto negativo en la construcción, que no percibe a este segmento joven como potencial demandante, y entonces, no construye para ellos, generando un círculo vicioso que dificulta la emancipación de los jóvenes y que puede cambiar la cara de las ciudades en tiempos venideros. ¿Tendremos unidades cada vez más chicas y baratas pero lejos de los centros urbanos? ¿Más horas de viaje y casas multifuncionales con varias generaciones viviendo adentro?

Ensayos y números en otras partes del mundo

Pero si creías que estas cosas solo suceden en Latinoamérica, estás equivocado. Aunque con contextos y motivos diferentes (allá se suma el efecto de la pandemia y que la educación universitaria es muy costosa), en EEUU la Gen Z también está teniendo dificultades para independizarse y tiene que recurrir a sus padres. Un 46% de los jóvenes entre 18 y 27 años requieren ayuda económica familiar para cubrir sus necesidades básicas (alimentos, vivienda, tarjeta de crédito) según Bank Of America. Mientras tanto y como comparativa dentro del fenómeno en Estados Unidos el porcentaje de jóvenes viviendo en la casa familiar pasó de menos del 20% a más del 30% entre 1999 y 2014. En Europa la situación es mixta: mientras que en Países Bajos (11%) y Alemania (13%) el porcentaje se mantuvo relativamente estable entre 2006 y 2022, en Francia se duplicó (de 8% a 15%), en Reino Unido también subió (de 13 a16%) y en Italia pasó de 46% a 52% más o menos como acá.

Para Arrastúa la vivienda que históricamente fue vista como un paso hacia el progreso personal y familiar, se convierte hoy en una meta casi inalcanzable para miles de jóvenes en la región al no haber financiamiento público o privado que acompañe la trayectoria habitacional de las personas. “La crisis habitacional no solo representa un desafío estructural, sino que amenaza con perpetúa un ciclo de pobreza y vulnerabilidad en las juventudes de América Latina y el Caribe”.

Pero entonces, ¿cómo comenzar a revertir este panorama? ¿Aún si volvieran los créditos hipotecarios sería suficiente? ¿Se necesita una mirada más integral que también contemple problemáticas como la escasez de suelo? “En primer lugar, es necesario, pero no suficiente una política de crédito hipotecario que se mantenga en el tiempo. La Argentina carecía de crédito hipotecario y cuando lo tuvo fue en períodos muy breves. Es fundamental que reaparezca el crédito y que sea durante un periodo no menor a 10 años. Eso permitiría que los constructores se animen a invertir en viviendas no solo para renta sino para aquellos que acceden a los créditos. Sobre esos créditos se podrían aplicar algunas políticas sectoriales como subsidios a la tasa de interés para los jóvenes o grupos vulnerables”, sugiere Celis.

Otro tipo de políticas que se podría implementar son los sistemas de promoción a la vivienda como hizo Uruguay o impuestos a viviendas ociosas (en Argentina hay un 20% aproximado de viviendas ociosas) como se hizo en países como Francia, Reino Unido, Alemania y Países Bajos. En cuanto al avance de plataformas como Airbnb, que representan un gran inconveniente en todo el mundo ya que fomentan el alquiler temporal a extranjeros a precio dolarizado en vez del arrendamiento normal para los ciudadanos (y contribuyen con fenómenos como la gentrificación que afectan la cara de los vecindarios, los negocios locales y hasta el turismo interno), ciudades como Nueva York, Barcelona y ahora México DF están tomando medidas para regular la actividad.

“Otra idea es que el Estado podría sumar tierra sobrante (estaciones de trenes, predios vacíos, etc.) para volcar a la construcción de viviendas. En otros países también se aplica alquiler social para los jóvenes lo que le da facilidades para poder emanciparse de sus progenitores. Hace falta una batería de medidas para bajar drásticamente el déficit habitacional: hoy faltan más de un millón de viviendas para combatir este déficit”, cierra Celis.