Más de 500.000 familias viven en una propiedad que no es suya, lo que representa el 36,8% de los hogares de CABA

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Un reciente análisis privado ofrece una radiografía detallada sobre los inquilinos en la ciudad de Buenos Aires y cómo avance la tendencia de alquilar para vivir, lo que se conoce como “inquilinación”.

Según los resultados, 517.768 hogares viven en una propiedad que no es suya, lo que representa el 36,8% de los hogares porteños y el 34,8% de la población total, y comprende a más de 1.077.000 personas.

El trabajo se realizó con Redatam, una plataforma de procesamiento de datos desarrollada por la Comisión Económica para América Latina y el Caribe, Cepal, que tomó como fuete datos de la base ampliada del último Censo Nacional (2022). Dado que se trata de datos difíciles de precisar, se tardaron dos años en lograr la precisión necesaria para poder informar de manera adecuada a la población.

“Esta plataforma permite analizar en profundidad la distribución de los hogares inquilinos en cada ciudad argentina y abre una nueva ventana para comprender la configuración del país”, destacó a Infobae Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, entidad que realizó la radiografía de los inquilinos en CABA.

Aunque los créditos hipotecarios volvieron a beneficiar a miles de personas, aquellos con bajos ingresos aún enfrentan dificultades para ser propietarios y deben pagar un alquiler. Actualmente, un departamento de dos ambientes en CABA rara vez se consigue por menos de $300.000 al mes.

A nivel comunas, el trabajo confirmó que los barrios con mayor proporción de inquilinos son Palermo, Caballito y Almagro, donde el acceso al transporte público y la densidad de servicios explican esta concentración.

Estas zonas, impulsadas por la expansión de la red de subterráneos en la primera década de los 2000, consolidaron un importante stock de viviendas destinadas al alquiler.

“Radios específicos, como Puente Pacífico y Plaza Güemes en Palermo, o Primera Junta en Caballito, se destacan por su alta proporción de hogares unipersonales vinculados a jóvenes, estudiantes y profesionales”, agregó Araujo.

A nivel general, existe un núcleo inquilino concentrado en las comunas 1 (formada por Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución), 2 (Recoleta), 3 (Balvanera y San Cristóbal), 5 (Almagro y Boedo) y 14 (Palermo), que alberga casi el 40% de los hogares inquilinos de CABA, con una proporción que supera la media (34,8%).

“En términos de peso poblacional, también deben considerarse las comunas 4 (Barracas, La Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios) y 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales), que complementan espacialmente esta concentración. Al profundizar en este análisis a nivel de radio censal, observamos sectores específicos donde la proporción de hogares inquilinos se eleva hasta casi el 83%”, amplió Araujo.

En Palermo, los radios se concentran en las áreas cercanas al Puente Pacífico y Plaza Güemes, donde, a pesar de la alta presencia de hogares unipersonales, la densidad poblacional se mantiene gracias al nivel de edificación que suele ser destinado a los estratos medios y acomodados.

Es necesario destacar, a su vez, las excepcionalidades en este mapa. Primero, el aumento en el tamaño de hogar de las familias inquilinas de zonas como Belgrano C y algunos sectores de Recoleta, que destacan un número de familias inquilinas de sector acomodado. Segundo, la baja del tamaño del hogar que existen en los radios asociados a conventillos y hoteles pensión.

La distribución de los inquilinos también refleja marcadas diferencias geográficas. En el norte de la ciudad, predominan los hogares pequeños y unipersonales, asociados a estratos socioeconómicos altos.

Araujo aclaró: “Por el contrario, en el sur, los hogares inquilinos son más grandes, mayoritariamente familiares, y responden a ingresos bajos o medios. Este patrón se observa en barrios como Constitución, Lugano y La Boca, donde el alquiler se relaciona con formas de hábitat popular, desde conventillos y hoteles pensión hasta complejos habitacionales como Lugano I y II”.

Un aspecto alarmante del mercado de alquiler es el aumento de hogares con Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) en barrios como Flores y Constitución.

“Allí, el incremento del tamaño promedio de los hogares, el hacinamiento y la precarización de las viviendas reflejan un deterioro habitacional. Viviendas que antes no estaban en el mercado, debido a su mal estado, ahora son alquiladas, a menudo de forma informal”, amplió Araujo.

Otro dato destacado es la presencia de jóvenes inquilinos en barrios como Palermo y Recoleta, donde representan el 20% del total de inquilinos y el 41% de los hogares de menos de dos habitantes.

Estos jóvenes enfrentan presiones económicas derivadas del alto costo de los alquileres, lo que fomenta estrategias como compartir vivienda o buscar opciones en barrios céntricos con menor presión de precios, como Almagro y Balvanera.

En el siguiente mapa se buscó apreciar dónde viven los hogares unipersonales jóvenes de 19 a 30 años y los adultos mayores que viven solos o con su cónyuge que alquilan.

Para los primeros, de los 218.240 jóvenes que alquilan se localizan mayormente en las principales avenidas de los barrios de Palermo, Recoleta, Nuñez, Villa Urquiza, Villa Crespo, Almagro y Caballito.

En contraste, los adultos mayores que alquilan —un 6,4% de los hogares inquilinos— enfrentan desafíos particulares. Más del 36% vive solo, y dos tercios pertenecen a estratos frágiles.

En barrios como Monte Castro y Constitución, los alquileres representan una parte significativa de sus ingresos, limitan su acceso a viviendas adecuadas y generan mayores niveles de vulnerabilidad económica y social.

El mercado de alquiler de CABA no solo refleja tensiones actuales, sino que plantea retos a futuro. La generación de adultos mayores que hoy tiene entre 45 y 60 años y que no accedió a vivienda propia podría convertirse, en una década, en una población crítica de jubilados inquilinos vulnerables.

“Sin políticas específicas de crédito o programas habitacionales, el mercado de alquiler actual no está preparado para absorber sus demandas, profundizan la crisis habitacional en sectores ya golpeados”, acotó Araujo.

A pesar de estos desafíos, los datos del censo ofrecen una oportunidad única para analizar tendencias y diseñar políticas públicas que respondan a las necesidades de los inquilinos porteños.

Araujo concluyó: “Desde la inquilinización en barrios populares hasta la presión por el turismo en zonas de alta demanda, el mercado refleja una complejidad que exige intervenciones urgentes y sostenibles. La proyección es alarmante: el mercado de alquiler no está preparado para absorber las demandas de esta población. Las viviendas disponibles no responden a sus necesidades y los precios consumen una gran parte de los haberes jubilatorios, mientras que la dificultad para reinsertarse laboralmente agrava su fragilidad económica y habitacional”.