Informe analizó el comportamiento post DNU que derogó la ley de 2020 y que había sido reformada en octubre último. Cuáles son los departamentos que más se expandieron en el mercado

Por: José Luis Cieri

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La derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU del Gobierno tuvo un impacto directo en el mercado de alquileres. En los principales portales inmobiliarios, la cantidad de publicaciones creció y los precios comenzaron a desacelerarse en un contexto de suba inflacionaria. Actualmente, se calculan 16.000 departamentos en locación en la ciudad de Buenos Aires.

Un informe privado basado en datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno porteño mostró que en solo 6 meses, la oferta de departamentos para alquilar se triplicó en la ciudad en comparación con noviembre último. Según datos obtenidos de Argenprop, la oferta de alquileres, medida en superficie (metros cuadrados), creció un 226% respecto a noviembre.

La Fundación Tejido Urbano (apoyada también en estadísticas de Federico González Rouco, economista y experto en el sector), sostiene que este aumento no fue homogéneo. Se registró un crecimiento mayor en la oferta publicada de monoambientes, que creció un 331% entre mayo y noviembre. Los de 2 ambientes crecieron un 302%, los de 3 ambientes un 228%, y los de 4 y 5 ambientes un 41 por ciento.

“El aumento fue mayor en las unidades pequeñas, lo que puede incluir el retorno al alquiler tradicional de unidades que estaban ofrecidas en alquiler temporario, ya que suelen ser las más demandadas. En términos de acceso a la vivienda, es una buena noticia, porque las unidades chicas son las más baratas y, en consecuencia, las más accesibles”, detalló a Infobae Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Tejido Urbano.

Alquileres en 2024 (Fuente: Federico González Rouco con datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno porteño y Argenprop)

El trabajo destacó que hasta diciembre los alquileres estaban regulados por dos leyes de alcance nacional: la 27.551 de 2020 y la 27.737 de 2023 (reforma que se aplicó en octubre y solo menos de tres meses en vigencia). A grandes rasgos, estas leyes definían cómo debía actualizarse el precio del alquiler (Índice de Contratos de locación, ICL o Casa Propia, ambos muy por debajo de la inflación), cada cuánto (anual o semestral) y a qué plazo (3 años). Si bien había otras cuestiones, estas eran las principales regulaciones sobre el mercado de alquileres residenciales.

Desde Tejido Urbano sostienen que para los propietarios, se supone, esto fue una buena noticia, ya que permitió celebrar contratos en el que el precio no pierda contra la inflación constantemente, pero también para el inquilino, porque permitió que los precios iniciales bajaran y, con esto, una de las principales barreras de entrada.

En términos de acceso a la vivienda, es positivo que la oferta se triplicó en CABA. Estimando por tipo de inmueble, la cantidad de unidades creció más que la superficie, principalmente en inmuebles pequeños. La cantidad de unidades creció un 260% en los primeros 6 meses del DNU.

Los precios registraron una fuerte caída, consistente con el aumento de la oferta. Es importante analizar el costo total del contrato, no solo el precio inicial.

Los valores promedio de los inmuebles de 1, 2 y 3 ambientes cayeron 39% en términos reales, principalmente entre diciembre y febrero. Los precios iniciales están llegando a un nuevo equilibrio, siendo menor al del periodo 2020-2023, afectando la asequibilidad. En noviembre, el alquiler inicial promedio en CABA representaba el 75% de un salario promedio, subiendo a 79% en diciembre debido a la inflación y devaluación, informan desde Fundación Tejido Urbano.

Precios porteños (Fuente: Federico González Rouco con datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno porteño y Argenprop)

Desde enero hasta abril, los alquileres iniciales apenas subieron, mientras que los salarios subieron más que los alquileres pero menos que la inflación. En abril, el alquiler promedio representó algo más del 50% de un salario promedio. Aunque todavía es alto comparado con el promedio del 40% de 2011-2021, se espera que los salarios continúen ganando terreno al alquiler.

Según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), en junio, los valores promedio de los departamentos fueron los siguientes:

• Departamentos de 1 ambiente: $330.000. Variación mensual: 3,1%. Variación interanual: 200%
• Departamentos de 2 ambientes: $400.000. Variación mensual: 5,3%. Variación interanual: 207,7%
• Departamentos de 3 ambientes: $550.000. Variación mensual: 0,0%. Variación interanual: 205,6%

Álvarez de Celis señaló: “El mercado de alquiler tiene un problema inicial: la rentabilidad en dólares es baja y el costo para los inquilinos es alto. El equilibrio siempre será inestable y las regulaciones ineficientes. Sin embargo, el aumento de la oferta y la baja del precio en términos reales es una buena noticia”.

Se espera que el mercado de alquileres continúe ajustándose en los próximos seis meses. Es crucial monitorear la evolución de la oferta y la demanda.

Álvarez de Celis añadió: “Incentivos fiscales para propietarios que ofrezcan contratos a largo plazo con incrementos moderados podrían mejorar la accesibilidad y brindar estabilidad a inquilinos y propietarios”.

El lanzamiento de créditos hipotecarios ofrece una oportunidad para inquilinos con capacidad de ahorro. Sin embargo, hay un faltante en el mercado de nuevas unidades para sectores medios. “Es fundamental desarrollar políticas efectivas para fomentar la construcción de viviendas accesibles y abordar las necesidades habitacionales”, concluyó el informe.