Tejido Urbano opina en INFOBAE: “El drama de los alquileres: el 63% de los inquilinos porteños debió endeudarse para acceder a una vivienda”
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En algunas comunas de CABA la proporción de inquilinos excede el 50% y aparecen figuras como la del adulto mayor que alquila, antes una rareza estadística. Se trata de un problema que abarca todo el país. Datos e impresiones del II Encuentro de Nacional de Alquileres.
En la sede de la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo (UMET) se realizó el II Encuentro Nacional de Alquileres, que contó con la organización del Centro de Estrategias y Acción por la Igualdad (CEAPI), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), la Fundación Rosa Luxemburgo y el Centro de Estudios Metropolitanos, un espacio multisectorial en el que diferentes organizaciones trataron la problemática de acceso a la vivienda.
Entre los datos sobresalientes se dio a conocer que en la ciudad de Buenos Aires creció fuertemente la cantidad de inquilinos, porque cada vez hay más dificultades para poder ser dueño de un techo propio.
Hoy el 65% son propietarios en Argentina, pero en CABA el número llega al 52 por ciento: “Estamos a un paso de que más de la mitad de la población no sea propietaria, en un país donde en el año 2000 casi el 75% eran dueños de sus hogares y el 20% eran inquilinos”, informó a Infobae Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, quien participó del encuentro.
Hay un proceso de inquilinización muy fuerte, y si se analizan mapas porteños, el eje de quienes alquilan aumentó más en el corredor norte de la ciudad.
Hay comunas porteñas en las que más del 50% de la población debe alquilar. Hay más inquilinos que propietarios y hay más hogares unifamiliares de jóvenes, así lo informó la Fundación Tejido Urbano
Álvarez de Celis puntualizó que se observa un nuevo fenómeno. “Aparecen adultos mayores alquilando, algo que no se veía en ningún dato estadístico anterior al Censo de 2022 y ahora aparece con mucha fuerza con foco en el eje sur de CABA, donde si bien hay menor oferta de alquiler, se da con personas que tienen menores recursos, esto genera que haya familias más numerosas y adultos mayores que dependan de rentar una vivienda”.
Falta de política integral
Expertos que hablaron en la charla coincidieron en que faltan políticas de Estado que contemplen distintas formas de acceso a una solución habitacional.
Fernando Bercovich, sociólogo del programa Derecho a la Ciudad de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) señaló a Infobae la necesidad de generar una política pública que proponga opciones para compra y alquiler “por las cuales la gente de menos recursos pueda acceder a un plan Procrear o que se urbanicen barrios populares para que por lógica el Gobierno y el mercado logren dar respuestas e integrar a aquellas zonas postergadas al paisaje urbano de las grandes ciudades, incluida CABA”.
También sostuvieron que es necesaria una política de alquileres más abarcativa, teniendo en cuenta el aumento de la población inquilina. Entre otras cuestiones, se señaló la necesidad de abaratar costos de entrada a la hora de concretar un acuerdo, pues los valores en ocasiones llegan a triplicar el alquiler mensual.
“Sería vital generar condiciones destinadas a quienes no tienen otro camino que alquilar un techo. Ver como financiar la oferta por parte del Estado y tener un plan de alquiler social o asequible, que podría incluir subsidios a la demanda e incentivos a los propietarios para que todo vaya por la senda del derecho humano de acceso a la vivienda como señala nuestra constitución”, amplió Bercovich.
Se debatió por 4 horas, y hubo representantes de distintos arcos políticos como del Gobierno nacional, del Gobierno porteño e incluso el intendente del partido de Morón, Lucas Ghi, miembro de la oficialista Unión por la Patria.
Ley de alquileres
También se cuestionó la actual Ley de Alquileres y algunos exponentes dijeron que esta normativa es mejorable y que no benefició a inquilinos como se esperaba. Desde el Instituto de la Vivienda de la Ciudad argumentaron que en los últimos meses crecieron los contratos que se hacen entre dueño e inquilino de manera directa, sin intermediación de las inmobiliarias.
El arquitecto Guillermo Marzioni hizo un repaso histórico del problema de la vivienda. “El Estado ha construido viviendas que supo administrar bien hasta que luego se fueron comercializando de manera privada. Hay algo que se rompió y la Argentina tiene un parque habitacional que podría ayudar para que la gente acceda a su vivienda. Pero deben hacerse bien las cosas para que esto suceda”.
La precandidata a Jefa de Gobierno porteño por el Frente de Izquierda, Vanina Biasi, acusó por la actual situación tanto a oficialismo y oposición. “La nula política de vivienda popular se combinó con un estímulo a la construcción destinada a la especulación inmobiliaria. No vamos a tener soluciones de quienes nos llevaron a esta situación”, acusó.
Conclusiones
Otra participante fue Adriana Allen, presidenta de la organización Uno de los últimos que habló fue Facundo Di Filippo, del Centro de Estrategias y Acción por la Igualdad (Ceapi). “Claramente hay una deuda social con la problemática del alquiler, más allá de la intención de distintos sectores políticos hay una carencia de voluntad de tratar el tema de manera integral, incluso en el contexto actual de campaña electoral. Es el Estado quien debe encontrar respuestas, y la falencia se notó a nivel nacional como de CABA, debe emerger un sistema de alquileres sociales para satisfacer a quienes les cuesta más llegar a una vivienda”, señaló.
La intención es volver a realizar otro encuentro similar porque los expertos entienden que el problema del alquiler tiende a agravarse.
“Seguramente haremos un documento entre todos los que participamos para concientizar sobre la situación. Sólo hay que remarcar que la situación para los inquilinos tiende a precarizarse. Hay diversos estudios, entre ellos el de nuestra asociación, que confirmó que hoy el el 63% de los inquilinos porteños se endeudaron para acceder a la vivienda”, concluyó Bercovich.
Hay tres grandes razones que generaron este movimiento en el mercado inmobiliario y desencadenaron que alquilar hoy sea exorbitantemente más caro y difícil que hace casi una década. La primera, tiene que ver con la Ley de Alquileres, que tiene como fin regular los derechos y obligaciones de la persona que va a alquilar y de la persona dueña del inmueble y prohibir pagos adelantados, salvo el de un mes de alquiler y el depósito en garantía, pero una de sus cláusulas establece que el incremento anual del valor se calcula de acuerdo a la inflación. Como ésta supera al aumento de los salarios, genera un agujero económico en los inquilinos que hasta se endeudan para pagar el alquiler.
La segunda, va de la mano con el precio del dólar. Los valores de las propiedades en la Argentina están dolarizados, pero en el país rige un cepo cambiario para la moneda extranjera estadounidense. Entonces, si el precio de un alquiler está fijado en dólares, pero el valor del dólar está en alza continua, el monto a pagar se convierte en inaccesible para la mayoría.
La tercera tiene que ver con las dos anteriores y se trata de un movimiento o cambio en la dinámica del mercado inmobiliario. Por las dificultes de adquirir dólares en el país y por los problemas que genera para los propietarios poner sus viviendas en alquiler a un plazo de tres años, el negocio se mudó a la temporalidad. Desde la aparición y crecimiento de startups como Airbnb es más conveniente en algunos aspectos alquilar por períodos cortos de tiempo en moneda extranjera que hacerlo a largo plazo, en pesos.
Además la Argentina, por el cambio, se convirtió en un destino accesible para el resto del mundo. Las ciudades turísticas del país crecieron desde el fin de la pandemia, según datos del Ministerio del Interior y Transporte de la Nación, en cantidad de pasajeros recibidos y esto benefició a los arrendatarios y perjudicó, en muchos casos, a los inquilinos.
Fernando Álvarez de Cellis, géografo, economista urbano y Director Ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó a MDZ, de acuerdo a los datos que se ven en la infografía de esta nota, que “cuando uno analiza la información de punta a punta, excepto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la inflación fue superior a los alquileres con lo cual está mostrando que, en términos generales, estos siguen el ritmo inflacionario de los salarios a excepción del último período 2019-2023 donde, y ahí seguramente la Ley de Alquileres tiene mucho que ver, aumentan los valores por encima de la inflación. Eso está vinculado, yo creo, con que hubo un aumento de la oferta en el período 2010 – 2020. Ahí hubo, según los censos, muchas más construcciones de departamentos que aumento de la población y eso pudo haber incidido a la baja en términos relativos de los precios de alquileres, pero en el último tiempo al haber retraído la oferta, aumentó el precio mucho más que la inflación”.
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señaló que la información es un reflejo de que “la ley hoy es totalmente perjudicial para todas las partes” y que “demuestra que cuando el mercado estaba en libre comportamiento había abastecimiento en similares condiciones al día de hoy”. Según Bennazar, “hoy, el valor de un alquiler para el que paga es mucho, pero para el que cobra es poco” y, además, “la Ley le demostró al propietario que tiene varias alternativas como el turismo que, si medimos en dólares, la rentabilidad de un alquiler temporario versus la de un alquiler permanente es de 3 a 1 y cada vez que pasa el tiempo la diferencia es mayor”.