Tejido Urbano opina en MDZ: “Alquilar en año electoral: de 2011 a 2023, cómo escalaron los precios”
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Alquilar es la pesadilla de muchos, pero el sueño de la casa propia se convirtió en algo imposible. Lo que queda es hacer malabares entre un salario que no es suficiente y una inflación alta en el contexto de una ley de alquileres que regula el valor de la renta de vivienda, entre otras cosas, por la variación interanual del Índice de Precios la Consumidor.
En mayo, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censo (Indec), la inflación fue del 7,6%, lo que sumó una variación acumulada del 42,2% y una interanual del 114,2%. Para quienes alquilan, el último mes las unidades de dos y tres ambientes aumentaron entre un 108,5% y un 115,2% interanual.
Esta variación está vinculada, en principio, con que la Argentina transita un año electoral y los movimientos en la economía generan incertidumbre que, de una forma u otra, se traslada al bolsillo. La pregunta que hay que hacerse es qué pasaba años anteriores en circunstancias similares. Según un relevamiento de MDZ a partir de información de Reporte Inmobiliario sobre las ciudades turísticas más importantes del país, la variación en los valores de los alquileres entre 2011 y 2015 fue de alrededor del 58% (el porcentaje, en todos los casos, no se toma en términos exactos porque depende de cada localidad y tamaño de la unidad); entre 2015 y 2019 del 69%; y entre el 2019 y el 2023 de entre el 90% y más del 100%.
Hay tres grandes razones que generaron este movimiento en el mercado inmobiliario y desencadenaron que alquilar hoy sea exorbitantemente más caro y difícil que hace casi una década. La primera, tiene que ver con la Ley de Alquileres, que tiene como fin regular los derechos y obligaciones de la persona que va a alquilar y de la persona dueña del inmueble y prohibir pagos adelantados, salvo el de un mes de alquiler y el depósito en garantía, pero una de sus cláusulas establece que el incremento anual del valor se calcula de acuerdo a la inflación. Como ésta supera al aumento de los salarios, genera un agujero económico en los inquilinos que hasta se endeudan para pagar el alquiler.
La segunda, va de la mano con el precio del dólar. Los valores de las propiedades en la Argentina están dolarizados, pero en el país rige un cepo cambiario para la moneda extranjera estadounidense. Entonces, si el precio de un alquiler está fijado en dólares, pero el valor del dólar está en alza continua, el monto a pagar se convierte en inaccesible para la mayoría.
La tercera tiene que ver con las dos anteriores y se trata de un movimiento o cambio en la dinámica del mercado inmobiliario. Por las dificultes de adquirir dólares en el país y por los problemas que genera para los propietarios poner sus viviendas en alquiler a un plazo de tres años, el negocio se mudó a la temporalidad. Desde la aparición y crecimiento de startups como Airbnb es más conveniente en algunos aspectos alquilar por períodos cortos de tiempo en moneda extranjera que hacerlo a largo plazo, en pesos.
Además la Argentina, por el cambio, se convirtió en un destino accesible para el resto del mundo. Las ciudades turísticas del país crecieron desde el fin de la pandemia, según datos del Ministerio del Interior y Transporte de la Nación, en cantidad de pasajeros recibidos y esto benefició a los arrendatarios y perjudicó, en muchos casos, a los inquilinos.
Fernando Álvarez de Cellis, géografo, economista urbano y Director Ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó a MDZ, de acuerdo a los datos que se ven en la infografía de esta nota, que “cuando uno analiza la información de punta a punta, excepto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la inflación fue superior a los alquileres con lo cual está mostrando que, en términos generales, estos siguen el ritmo inflacionario de los salarios a excepción del último período 2019-2023 donde, y ahí seguramente la Ley de Alquileres tiene mucho que ver, aumentan los valores por encima de la inflación. Eso está vinculado, yo creo, con que hubo un aumento de la oferta en el período 2010 – 2020. Ahí hubo, según los censos, muchas más construcciones de departamentos que aumento de la población y eso pudo haber incidido a la baja en términos relativos de los precios de alquileres, pero en el último tiempo al haber retraído la oferta, aumentó el precio mucho más que la inflación”.
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señaló que la información es un reflejo de que “la ley hoy es totalmente perjudicial para todas las partes” y que “demuestra que cuando el mercado estaba en libre comportamiento había abastecimiento en similares condiciones al día de hoy”. Según Bennazar, “hoy, el valor de un alquiler para el que paga es mucho, pero para el que cobra es poco” y, además, “la Ley le demostró al propietario que tiene varias alternativas como el turismo que, si medimos en dólares, la rentabilidad de un alquiler temporario versus la de un alquiler permanente es de 3 a 1 y cada vez que pasa el tiempo la diferencia es mayor”.