Tejido Urbano opina en NOTA AL PIE: Millones de argentines no tienen casa propia, ¿cómo resolver la problemática?

Nota al Pie dialogó con el director ejecutivo de Fundación Tejido Urbano, Fernando Álvarez de Celis, sobre los causales del déficit habitacional y las posibles iniciativas para solucionarlo, por Franco Montesino.

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Fernando Álvarez de Celis es director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, entidad abocada al estudio del hábitat y el territorio. Con una larga trayectoria como geógrafo y economista urbano, el especialista realizó numerosos informes sobre el déficit habitacional.

Nota al Pie dialogó con el especialista, quien explicó los causales de dicha problemática y expusó sus iniciativas para resolver esta dificultad que afecta a millones de argentines.

¿Podría explicar qué es déficit habitacional y cuáles son sus causales?
El déficit habitacional está dado por la falta de vivienda y las carencias o precariedad en la que se habita. También se encuentra incidido por el entorno, que determinan las condiciones en que vive la población en un territorio determinado.

Se diferencia entre déficit cuantitativo que es la falta absoluta de vivienda y el déficit cualitativo que se da por la precariedad de la vivienda o por la precariedad de los servicios del entorno habitacional.

¿En qué lugares de Argentina el déficit de viviendas se da con mayor intensidad?
El déficit habitacional es de casi 4 millones de viviendas: 1,3 millones de familias necesitan una vivienda nueva y 2,6 millones tienen necesidades de ampliación y/o mejoras en sus hogares. El último censo refleja la construcción de 4 millones de viviendas nuevas. Así, mientras la población tuvo una suba del 8% el stock edilicio aumentó un 16%.

Sin embargo, atrás de esta buena noticia se esconde un dato desalentador: el 50% de estas viviendas no fueron construidas ni por el Estado ni por el Mercado. Un número importante corresponde a la expansión de los loteos en las periferias de las ciudades y el crecimiento de las villas y asentamientos informales. En ambos casos lo que se espera con los datos censales es un incremento del déficit cualitativo. Es decir, viviendas construidas de forma precaria o sin los servicios básicos necesarios.

¿En Argentina que tan amplia es la población que alquila?
Hay un dato revelador del último censo: el aumento de la cantidad de inquilinos que supera al 30% de los hogares. Ese problema se concentra fundamentalmente en las principales urbes de la Argentina.

La Ciudad de Buenos Aires presenta el porcentual de inquilinos más alta del país, básicamente dos fenómenos explican esta tendencia. Por un lado, el aumento de la brecha entre ingresos de las familias y valor de las viviendas y por otro lado, la casi inexistencia del credito hipotecario.

¿Qué políticas públicas se podrían llevar adelante para reducir el déficit habitacional?
La expansión descontrolada de la mancha urbana y la falta de planificación de los servicios públicos sin duda aumentan el déficit habitacional cualitativo. En este sentido, es necesario un sistema federal de planificación urbana que controle el crecimiento indiscriminado de la mancha urbana. A su vez, se debe desarrollar la provisión de servicios públicos en las áreas de expansión.

¿Cuál es la situación actual de los barrios populares?
En lo que respeta a los procesos de reurbanización de barrios populares, si bien existe un ley desde 2018, su implantación se realiza con poca efectividad.

Por otro lado, no hay incentivos a producir viviendas promovidas. El Estado financia el 100% de la vivienda social y no recibe contraprestación por ellas. Con ese mismo dinero podría apalancar desarrollos privados con asociaciones mixtas, incentivando la construcción para los estratos medios. Ese sector tiene alguna capacidad de pago y podrían hacer girar la rueda de la construcción de viviendas.

No alcanza con realizar viviendas para los sectores más empobrecidos o dejar al mercado que construya para los sectores de más altos ingresos. Se debe intervenir con líneas de actuación sobre todos los sectores sociales, motorizando el credito y apalancando la inversión social.

Argentina tiene un elevadísimo porcentual de su población residiendo en el AMBA. ¿De qué modo se puede impulsar una distribución poblacional más pareja a lo largo del territorio?
Los datos del último censo de Población y Vivienda realizado por el INDEC muestran que el crecimiento poblacional del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) es menor que el resto de las regiones del país.

Se advierte los mayores crecimientos porcentuales en la Patagonia, seguidos por el norte del país. Las regiones crecen si se vuelven atractivas y el AMBA está dejando de ser atractiva para nueva población.

Es necesario además dotar de infraestructura y empleo para logar un mejor equilibrio territorial. Las regiones donde más creció el empleo es donde más aumentaron las migraciones internas.

Una parte considerable de les trabajadores del Estado, se desempeñan como empleades administrativos en ministerios nacionales ubicados en CABA. ¿Se evaluó desde la política pública, la posibilidad de incentivar a esas personas a radicarse en pequeños poblados y realizar su labor como teletrabajo?
Desde mediados de la década del setenta del siglo pasado que se teoriza sobre la deslocalización productiva. Es decir, poder trabajar en cualquier lugar a partir del teletrabajo. En ese universo el territorio sería uniforme pues no hace falta concentración poblacional para trabajar.

La pandemia parece haber dado pasos hacia esa dirección, aumentó la población en áreas suburbanas y algunas localidades de las denominas tranquilas aumentaron su población. Sobre todo las llamadas turísticas, tales como Bariloche, San Martin de los Andes, Villa la Angostura, Villa Gesell, Pinamar, Mar del Plata, por mencionar solo algunas.

Sin embargo, la mayoría de las actividades laborales requieren de concentración poblacional. Además, necesitan de actividades educativas, recreativas y culturales que se dan en ciertos enclaves territoriales. Con esto quiero decir que no vislumbro el deterioro de las ciudades en un corto plazo y la reconfiguración de la que estamos hablando llevará un período largo de implementación.

Uruguay tiene casi la mitad de su población en su capital, Montevideo. El gobierno redujo algunos impuestos en el interior del país para impulsar las economías de las pequeñas ciudades y, de ese modo, aumentar su población. ¿Una medida de ese tipo sería viable en Argentina?
No creo que alcance con medidas solamente impositivas. En la década de 1970 se implementaron parques industriales en Catamarca y San Luis a partir de promociones gubernamentales que favorecían la radicación. Algunas industrias se trasladaron a esos parques.

Con el cese de las exenciones impositivas las plantas cerraron y en su mayoría volvieron cerca del área de mercado. El cambio territorial debe ser mas profundo. Se requiere acompañar de infraestructura a cada territorio y entender qué potencialidades competitivas tiene cada lugar para poder desarrollar sus fuerzas productivas.

En la actualidad existen dos programas gubernamentales, uno de ellos se llama “Mi Baño” que brinda asistencia para la eliminación de letrinas. El otro denominado “Mi Pieza” es para refacciones de viviendas precarias. ¿Cuál es su opinión respecto a ellos?
Como veníamos señalando, el déficit cualitativo es muy importante y las condiciones de los hogares tienden a estar lejos del óptimo. En ese sentido, toda política que ayude a reducir el déficit estructural de los hogares es bienvenida.

Un punto a tener en cuenta desde la lógica pública es la dificultad de auditar este tipo de programas. En Brasil, por ejemplo, los profesionales se agrupan y son ellos los que realizan las mejoras.

Algunos países trasladaron su ciudad capital, creando una nueva ciudad administrativa gubernamental, tal como hizo Brasil. ¿Una iniciativa de ese tipo sería posible en Argentina?
La Argentina intentó el traslado de la Capital a fines de los años ochenta. Con Carmen de Patagones se pretendía llevar la administración a la Patagonia. Fue un experimento fallido, la falta de fondos para ese proyecto lo hicieron fracasar. Tampoco me queda muy claro si hubiera funcionado. Creo que se pueden fortalecer las ciudades con descentralización administrativa, pero con iniciativas que tengan menor costo fiscal.

¿Qué opinas de la iniciativa de implementar impuestos a las viviendas ociosas?
Desde Tejido Urbano venimos siguiendo el tema con bastante preocupación. Se buscan soluciones facilistas a problemas complejos.

Por un lado, los datos censales muestran que el 20% de las viviendas estas vacías. Sin embargo, si se analiza con profundidad el tema, veremos que muchas son usadas para distintas actividades económicas desde consultorios médicos o de dentistas, hasta estudios jurídicos. Además están los casos de la gente que tiene una segunda residencia. Creemos que mejor es incentivar que los propietarios quieran poner sus viviendas en alquiler. Para eso es necesario mejorar la seguridad en el mercado de alquileres.

¿De qué modo el déficit habitacional impacta en las personas que buscan viviendas para alquilar?
Desde la metodología que define déficit habitacional las personas que alquilan no necesariamente suman a ese déficit. No obstante sabemos que aquellos que alquilan tiene una precariedad sobre su situación habitacional. Esto los hace más vulnerables ante las crisis económicas, ya sean personales o del conjunto. En este sentido, es necesario generar herramientas que le den mayor certidumbre sobre los alquileres de vivienda permanente.