A Dónde Vamos

Nociones Corales
31 julio, 2020

Por Damián Tabakman para la Fundación Tejido Urbano

“Tenemos que estar advertidos hacia dónde vamos. El Gobierno y la sociedad deben anticipar las complejidades del camino para facilitarlo y para que, al mismo tiempo, no queden, por ejemplo, enormes áreas de la ciudad inutilizadas en el nuevo paradigma por venir.”

El triunfo del home office es una de las consecuencias más claras de la pandemia.

Por Damián Tabakman¹

El triunfo del home office y el miedo al contagio son, en mi visión, dos de los elementos que permanecerán más allá de la pandemia y alterarán la dinámica urbana.

El primer efecto indeseable que emergerá de dichos factores será la obsolescencia prematura de grandes infraestructuras edilicias existentes, como las torres de oficinas de mayor tamaño, cuya transformación y actualización no será tan simple.

Otro ejemplo son las ciudades dimensionadas para recibir grandes contingentes de turistas que tardarán mucho en volver, o centros comerciales que habrán perdido definitivamente la batalla contra el e-commerce. O, también, ámbitos educativos y residencias estudiantiles a achicar ante el éxito del e-learning.

Habrá además fenómenos migratorios, aún difíciles de predecir. Sin embargo, vivir lejos y con mayor disponibilidad de espacios verdes y viajar poco al centro es algo que ya se insinúa como una tendencia. Pareciera una reivindicación de la suburbanización, un modelo que parecía del pasado.

También se puede prever un proceso de consolidación de los entornos barriales de cercanía.

¿Cómo se adecuará el transporte público a la nueva realidad, y qué sucederá con las enormes infraestructuras edificadas alrededor, por ejemplo, de las megaterminales? Nadie lo sabe.

Por otra parte, es fácil imaginar una nueva y agradable dinámica urbana en la cual el día a día incluya recorridos peatonales cortos para ir de compras o a la plaza del barrio, mucho más tiempo en casa con la familia y solo algunas reuniones laborales presenciales, muy esporádicas, en ámbitos corporativos.

Se nos está imponiendo indefectiblemente el triunfo de las plataformas virtuales omnipresentes: e-commerce, e-learning, telesalud, ciberentretenimiento e, incluso, la migración de la identidad de las organizaciones basada en la sede física a la sede virtual.

Este un dato que las firmas más innovadoras ya lo tienen en agenda. Ello implica sustituir por plataformas digitales al formato que fue válido durante tanto tiempo: el edificio propio con el logo en la fachada como sinónimo del ADN institucional, tanto de las empresas como de las universidades y de los hospitales.

Pero, al mismo tiempo, hay que entender que estos procesos de cambio no son lineales; a veces suelen ser traumáticos, y en general son lentos. Más aún en países como el nuestro, donde el financiamiento es restringido para todo, incluso para lo mínimo necesario para poder acondicionar nuestras casas para trabajar.

Tenemos que estar advertidos hacia dónde vamos. El Gobierno y la sociedad deben anticipar las complejidades del camino para facilitarlo y para que, al mismo tiempo, no queden, por ejemplo, enormes áreas de la ciudad inutilizadas en el nuevo paradigma por venir.

En el ámbito del desarrollo inmobiliario, por caso, los últimos años nos ocupamos de denostar lo suburbano y de privilegiar proyectos céntricos de usos mixtos. El formato más ponderado era el complejo de shopping mall, coworking, coliving con micro departamentos y con amplios amenities, y hotelería. Y el sitio ideal recomendado para su implantación eran los entornos céntricos, para que el propio emprendimiento fuera sinérgico con la dinámica urbana de su contexto.

Hoy esa “receta” queda cuestionada por el imperio de la realidad. Pasará mucho tiempo antes de que la gente vuelva a los shopping malls, a los hoteles y a las oficinas, al tiempo que nadie querría vivir en microunidades en cuarentena, y mucho menos compartir amenities.

Por lo demás, los ámbitos urbanos céntricos, concurridos y congestionados, son precisamente los que nadie aceptará.

Esta observación es fácil de hacer desde lo conceptual, pero puede ser un tremendo problema para quien tenga un proyecto de ese tipo en marcha o terminado. Cómo readecuarlo no es tan solo un problema individual de ciertos empresarios; es una potencial adversidad grave para la ciudad, sobre todo teniendo en cuenta que el caso antedicho es un ejemplo entre tantos otros que sobrevendrán a raíz de los cambios en marcha.

Algunos dirán que, de a poco, todo volverá a la normalidad, y que esta pandemia quedará como una pesadilla que merecerá ser olvidada.

No solo no es lo que personalmente creo, sino que aun en caso que así fuera, el camino a la pseudonormalidad, en mi visión, va a ser lento, con altibajos, y quizás con algún nuevo virus. Y, mientras tanto, deberemos hacer que nuestras ciudades se vuelvan verdaderamente resilientes.

La readecuación de los proyectos inmobiliarios en marcha o recién terminados a las nuevas condiciones post pandémicas es un verdadero problema.
¹ Consultor y profesor en Negocios Inmobiliarios. Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios a nivel nacional de Argentina (CEDU). Autor de seis libros sobre bienes raíces.
Fotografías: WCIDO, https://www.wcido.com/es/telework-explanation-telecommute-meaning-benefits-drawbacks; y Consejo Latinoamericano de Ciencias Sociales, CLACSO: https://www.clacso.org/efectos-del-covid-19-en-el-sector-construccion/.