El rol del desarrollador inmobiliario en vivienda social: La experiencia latinoamericana

Por Damián Tabakman para la Fundación Tejido Urbano.

Consultor y profesor en Negocios Inmobiliarios. Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios a nivel nacional de Argentina (CEDU). Autor de seis libros sobre bienes raíces.

Para quienes estamos en el mundo inmobiliario y de la construcción de nuestro país desde hace años puede resultar extraño que en la mayoría de los países de nuestra región los grandes desarrolladores se dedican esencialmente a la vivienda social.

Se trata de compañías sofisticadas y bien capitalizadas, con acceso al mercado de capitales y a financiamiento bancario, tanto para construir como para la venta a través de créditos hipotecarios accesibles.

En Uruguay, por ejemplo, este segmento es conocido como “vivienda promovida” y tiene un enorme volumen. En Bolivia, durante años los bancos estuvieron obligados a dar hipotecas accesibles, lo que generó una enorme industria de desarrolladores que trabajan para ese segmento de la población y que hoy se mantiene pujante, aunque la obligatoriedad haya caducado.

Ni hablar de Perú, Chile y Colombia, donde las desarrolladoras más importantes de esos países son las que trabajan para los estratos medios y medio-bajos. Y, por supuesto, cabe destacar muy especialmente los casos de México y Brasil, donde sucede lo mismo a una escala gigantesca.

Ello es así a tal punto que el desafío de esas empresas pasa hoy en día por ofrecer productos de calidad creciente, sustentables e inclusivos, que propendan cada vez más a la mixtura social de sus pobladores. El Estado, por supuesto, es un actor clave en esos emprendimientos, que operan en cada uno de sus mercados de manera competitiva, sin clientelismos.

Del Gobierno se esperan subsidios de diversa índole para que las viviendas sean verdaderamente accesibles, pero el desarrollo inmobiliario como tal está en cabeza de desarrolladores completamente privados.

Por el contrario, en nuestro país la vivienda social estuvo históricamente en manos de los institutos provinciales de vivienda (IPV), que operan bajo el clásico formato de obra pública, sin desarrolladores privados. Recientemente apareció el Procrear en sus variados formatos, que incluyeron también el sistema de obra pública con adjudicación de viviendas o de lotes por sorteo.

Lo que estaría anunciando el Gobierno actual vuelve a poner al Estado en el rol de desarrollador, en este caso de “mega” loteos con servicios. Habrá que ver dónde se harán, de qué manera el Estado accederá al suelo para encarar esos proyectos y si la gente querrá vivir lejos de los lugares donde se concentra la demanda laboral. La experiencia en el resto de Latinoamérica es negativa; y ello a pesar de que, además del lote, en esas urbanizaciones periféricas las familias acceden a casas, que en nuestro medio deberían afrontarse por autoconstrucción, con cierta asistencia crediticia estatal y con la participación de cooperativas de viviendas.

Por lo que se sabe, ya hay acuerdos firmados entre Nación y municipios para avanzar con el plan sobre tierras fiscales. También hay iniciativas que surgen de la Ley de Hábitat de Provincia de Buenos Aires, que le dan a su Gobierno la potestad de acceder a suelo privado aportado por desarrolladores como contraprestación a la aprobación de nuevos emprendimientos, dentro o fuera de esos sitios.

Los desarrolladores en nuestro país solo trabajamos para el segmento más alto de la población, porque no están dadas las condiciones para que aquí tengamos el modelo de negocios de nuestros colegas en el resto de la región. No nos falta voluntad. Por el contrario, es un modelo exitoso en otros países, rentable y de gran escala que nos encantaría hacer aquí.

Los desarrolladores argentinos estamos a la altura de las circunstancias y dispuestos a trabajar en el tema mano a mano con el Gobierno, a invertir y a generar soluciones habitacionales que tanta falta hacen.

Fotografía: Urbanización de Villa Fraga, Buenos Aires. GCBA, CC by 2.5, https://www.buenosaires.gob.ar/baobras/barrio-fraga.