Evolución de la población y la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires: En 8 Comunas aumentó más la cantidad de viviendas que de habitantes

Según los últimos datos censales, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) tenía más 3 millones de habitantes (3.120.612) en 2022, con un aumento intercensal del 8% (230.461 habitantes más). En lo referido a viviendas, el crecimiento se aproximó al doble (15%) en el mismo período (214.193 viviendas nuevas).

La relación es de 0,92 viviendas construidas por cada nuevo habitante que suma CABA.

Le sigue en crecimiento poblacional la Comuna 6 (formada íntegramente por el barrio de Caballito),donde la población aumentó un 16% (27.708 habitantes más). En ese mismo lapso se agregaron 14.612 unidades de vivienda, con un incremento del 16% en la comuna; así, la relación de personas por vivienda se mantiene en 1,89 (igual que en el censo de 2010).

Las comunas del norte de la ciudad completan las áreas de mayor crecimiento poblacional. De esta manera, en la Comuna 13 (formada por los barrios de Belgrano, Colegiales y Nuñez) la población aumentó un 14,6%, mientras que en la Comuna 9, que abarca al barrio de Palermo, se incrementó en un 10,2%.

Entre ambas comunas, hay 56.914 habitantes más en comparación con el Censo de 2010.

En ese mismo lapso se sumaron 29.339 viviendas, una por cada dos habitantes nuevos.

Entre los barrios del sur, destaca por su crecimiento los de la Comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano) que aumentó su población un 9,4% (17.605 habitantes) entre censos. En lo que respecta a las viviendas, se agregaron 15.878 (28,7% más). Así, casi aumentó la misma cantidad de población que de viviendas, por lo que la cantidad promedio de personas/vivienda disminuyera de 3,38 a 2,87 desde el año 2010 al año 2022.

Por otra parte, los barrios de la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución), la Comuna 5 (Almagro y Boedo) y la Comuna 15 (Chacarita, Villa Crespo, La Paternal, Villa Ortúzar, Agronomía y Parque Chas) aumentaron su población en torno al 8%. La Comuna 1 sumó 17.396 habitantes; la Comuna 5, 14.854; y la Comuna 15 agregó 15.329 habitantes. La gran diferencia entre estas tres comunas se da en la incorporación de viviendas nuevas. En la Comuna 1, la cantidad de viviendas aumentó un 4%, en la Comuna 5 aumentó un 15,6%, y en la Comuna 15 el incremento llegó al 21,4%. En esta última, en términos absolutos, es mayor la cantidad de viviendas construidas (18.446) que la cantidad de personas incorporadas a la comuna.

En la Comuna 4 (barrios de La Boca y Barracas), con 12.700 habitantes nuevos, la población aumentó un 5,8%. En este caso, en términos nominales, aumentó más el número de viviendas que el número de personas, ya que se construyeron 18.538 unidades, y la relación de personas/vivienda pasó de 2,6 a 2,3 entre ambos censos (2010 y 2022). En esta comuna, la presencia de barrios populares podría tener incidencia en estas variaciones; sin embargo, por el agregado de la información no es posible realizar
dicho análisis. Algo similar se puede apreciar en la Comuna 7, que comprende a los barrios de Flores y Parque Chacabuco. Aquí la población disminuyó en términos absolutos, con 3.759 habitantes menos que en 2010. No obstante, el número de viviendas aumentó un 13,9%; es decir, que se sumaron 12.428 unidades residenciales.

También hay que destacar que la presencia de barrios populares podría incidir en estos resultados.

En lo que concierne a las comunas del oeste de CABA, se observa un crecimiento de la población en torno al 5% intercensal. La Comuna 9, que comprende a los barrios de Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda, creció un 4,8%. La Comuna 10 (integrada por Villa Real, Monte Castro, Versalles, Floresta, Vélez Sarsfield y Villa Luro), creció 3,5%; mientras que la Comuna 11 (Villa General Mitre, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Santa Rita), aumentó su población en torno al 7,2%. Estas tres comunas suman un total de 27.175 habitantes a la población de CABA. En lo que respecta a las viviendas, estos barrios crecieron aproximadamente un 20%; la Comuna 9, 20,3%; la Comuna 10 un 17,9%, y la Comuna 11 un 22,8%. De esta manera, las tres comunas del oeste de la ciudad suman 44.908 unidades residenciales; en números absolutos mayor el incremento de viviendas que de personas.

En la Comuna 3, conformada por los barrios de Balvanera y San Cristóbal, se da un proceso similar a lo acontecido en las comunas del oeste, aunque con un porcentaje menor de viviendas, si bien aquí también la cantidad absoluta de viviendas nuevas supera a la de los habitantes también nuevos. Entre 2010 y 2022, la población en esta comuna creció un 4,2% (7.925 habitantes nuevos), mientras que las viviendas aumentaron un 10,6% (10.961 viviendas nuevas). Esto hizo que se produjera un descenso leve del promedio de personas/vivienda, que se mantiene en 1,8.

Fuente: elaboración propia con base en datos preliminares del Censo Nacional de Población y Vivienda 2022, Instituto Nacional de Estadística y Censos de Argentina.

Análisis comparativo con otras fuentes de información

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires registra cada permiso de vivienda que se otorga a un particular para su construcción. La Dirección General de Estadística y Censos porteña efectúa este recuento desde hace casi 100 años. Con estos datos, se pudo recabar información sobre cuántos permisos se otorgaron para construcción de viviendas entre 2009 y 2020, y así compararla con las cifras que divulga el Censo Nacional. Se observa que, en ese período, se otorgaron 146.236 permisos. Estos datos muestran una gran amplitud, que va desde 5.000 viviendas por año a un máximo de 23.000 viviendas anuales.

Cuadro 3

 

Fuente: elaboración propia con base en datos preliminares del Censo Nacional de Población y Vivienda 2022,
Instituto Nacional de Estadística y Censos de Argentina.

Además, se indagó cuántas viviendas construyó el Estado en CABA. Si bien no se encontraron las cifras oficiales, los datos periodísticos agrupados por Chequeado 1 señalan unas 1530 viviendas anuales, que corresponden a la suma de las viviendas construidas por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad, más las desarrolladas por planes nacionales como el Programa Nacional PROCREAR. El total es de aproximadamente 18.360 viviendas construidas en 12 años; es decir, un 8,6 % del total registrado por el Censo de 2022.

Así, si se suman las viviendas construidas por el sector privado con sus permisos correspondientes y las realizadas por el sector público, aún faltarían aproximadamente 78.886 viviendas contabilizadas en el Censo 2022. Es decir, es posible señalar como hipótesis que por lo menos el 36,8 % de las viviendas nuevas se construyeron de forma privada o por fuera del mercado.

Cuadro 4

Fuente: elaboración propia con base en datos preliminares del Censo Nacional de Población y Vivienda 2022,
Instituto Nacional de Estadística y Censos de Argentina.

Al analizar los datos, se observa que, por ejemplo, en la Comuna 8 (en el sur de la ciudad), se permisaron 1353 viviendas, pero en el Censo de 2022 se registraron 15.876. Lo mismo sucede en la Comuna 4, donde se permisaron 5220 viviendas y el Censo registró 18.538 (13.318 más que las permisadas). En estos barrios es esperable que se construya sin permisos en los barrios populares, lo que aumentaría la cantidad de viviendas no registradas por los entes públicos.

En barrios donde predomina la construcción formal, es de esperar que el número de viviendas sea menor las viviendas permisadas. En el barrio de Recoleta se permisaron 4156 unidades y el Censo registró 1756 nuevas unidades. En Palermo, se permisaron 15.691 viviendas y se materializaron 12.468.

En el resto de los barrios, se generan situaciones intermedias. Se esperan los datos definitivos del Censo 2022 para tener una noción más profunda sobre la situación de la vivienda en CABA y los déficits y necesidades que se generaron en estos últimos 12 años.

Cuadro 5

Fuente: elaboración propia con base en datos preliminares del Censo Nacional de Población y Vivienda 2022,
Instituto Nacional de Estadística y Censos de Argentina.