Tejido Urbano opina acerca de las nuevas estrategias de financiamiento del hábitat. Saladillo aprobó la normativa de valorización inmobiliaria

Tejido Urbano opina acerca de las nuevas estrategias de financiamiento del hábitat. Saladillo aprobó la normativa de valorización inmobiliaria

El 28 de diciembre el Concejo Deliberante del Municipio de Saladillo, Provincia de Buenos Aires aprobó la ordenanza de Participación Municipal en la Valorización Inmobiliaria, que regula las plusvalías en nuevos loteos. Estas estrategias que están incorporadas en la Ley de Acceso Justo al Hábitat van siendo utilizadas por los municipios de la Provincia de Buenos Aires y les permite obtener financiamiento para el desarrollo del hábitat u obtener lotes para realizar el banco de tierras que permite dar este tipo de solución al déficit en vivienda. 

Entre los principales considerandos de la nueva ordenanza se destaca que la Ley Provincial 14.449 de Acceso Justo al Hábitat promueve el derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable. Esta Ley da participación al Municipio en las valorizaciones inmobiliarias originadas en todas aquellas decisiones y acciones urbanísticas que permitan, en conjunto o individualmente, el uso más rentable de un inmueble o bien el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen y/o área edificable. 

Así, en la ordenanza se entiende que cuando la valorización del suelo tiene origen en la acción estatal y no en la de propietarios privados, el Estado debe recuperar parte de ese incremento mediante la implementación de fondos de desarrollo urbano, bancos de tierras y otros instrumentos de actuación.

En la ordenanza se entiende por valorización inmobiliaria a todo incremento del valor de un inmueble generado por acciones del Estado, ajenas a las intervenciones del propietario y, por lo tanto, susceptibles de ser recuperados públicamente. Dicha valorización se expresa en la diferencia entre la valuación inicial o previa y la valuación posterior de los inmuebles beneficiados, luego de la ocurrencia de cualquiera de los hechos generadores enunciados por la Ley 14.449 ya sean a partir de los cambios en la normativa territorial y/o autorizaciones de mayores aprovechamientos en la subdivisión del suelo, usos, intensidad de ocupación edificatoria y poblacional, o bien por la ejecución de obras, equipamientos, infraestructuras u otro tipo de acciones estatales, con los alcances previstos en esta Ordenanza.

Las valuaciones inicial y posterior tomarán como unidad de cálculo el valor de metro cuadrado ($/m2) del inmueble en su constitución original, previa al hecho generador, y el valor del metro cuadrado con posterioridad al mismo, computando el total del área neta edificable después de estimar y descontar las superficies de calles públicas y cesiones exigibles, o bien el total del volumen edificable, según corresponda. Una vez calculada la valorización sobre el inmueble se aplicarán los porcentajes establecidos para cada caso determinando el monto de la contribución obligatoria.

En forma justificada y en el marco de las directrices municipales de ordenamiento territorial, los porcentajes de referencia podrán elevarse cuando las particularidades de los predios o las edificaciones, o la diversidad de las acciones realizadas por el Estado lo ameriten. 

Además, en la Ordenanza se prevé que en todos los casos en los que el municipio ejecute infraestructuras de servicios u obras, el costo de las mismas deberá adicionarse al monto de la contribución obligatoria determinada, a excepción de aquellas que se hubieran realizado como contribución por mejoras y aportado como tales.

En virtud de las necesidades locales en materia de hábitat se prioriza el pago mediante cesiones de suelo o inmuebles edificados de valor equivalente a la contribución determinada, cediendo al municipio una porción de la parcela objeto de la participación, cediendo al municipio parcelas localizadas en otras zonas del área urbana y/o complementaria linderas al área urbana, accesibles desde vía pública, cediendo al municipio unidades inmobiliarias edificadas en el mismo inmueble objeto de la participación u otro; ejecutando obras de infraestructura en la parcela objeto de subdivisión, siempre y cuando se trate de obras que exceden a las obligatorias exigidas por la legislación vigente; o ejecutando obras de infraestructura de interés para el municipio en parcelas, subdivisiones, zonas aéreas, etc, que resulten ajenas al inmueble que se pretende lotear.

Las parcelas, porciones de parcelas o unidades inmobiliarias edificadas a ceder serán definidas por la Autoridad de Aplicación municipal, localizadas en función del interés colectivo y con igual provisión de infraestructuras que el resto del predio o edificio. En forma debidamente justificada, la ordenanza admite el pago en dinero efectivo cuando no fuese posible efectuar compensación material y dicha imposibilidad se encuentre fehacientemente documentada.

Las parcelas o unidades edificadas que reciba el municipio como contribución en concepto de participación en las valorizaciones inmobiliarias serán asignadas al “Banco Municipal de Tierras”. Cuando no exista la posibilidad de compensación material y se efectúe una contribución económica de monto equivalente, la misma será asignada al “Fondo Municipal de Desarrollo Urbano”.