Programa de regularización y mejoramiento de viviendas en barrios populares

Nociones Corales
13 agosto, 2020

Por Ricardo Inti Alpert para la Fundación Tejido Urbano

”Asumimos como sociedad un "pasivo epidemiológico" con el hacinamiento como vector principal de contagio. Pero podríamos convertirlo en un activo, si además de usar a la urbanización como elemento clínico lo aprovechamos para acelerar la salida de la estanflación.”

Se dice que el rico primero urbaniza, luego construye y por último habita, mientras que las familias humildes habitan primero, construyen después, y su último paso es la urbanización.

Por Ricardo Inti Alpert¹

En el marco de la abrupta caída de la actividad económica informal que afecta a los sectores residentes en los barrios periféricos de casi todas las ciudades importantes del país, producto de la epidemia, se hace pertinente un programa de regularización masiva de la totalidad de los barrios del Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP).

Asumimos como sociedad un “pasivo epidemiológico” con el hacinamiento como vector principal de contagio. Pero podríamos convertirlo en un activo, si además de usar a la urbanización como elemento clínico lo aprovechamos para acelerar la salida de la estanflación, aprovechando su potencial económico y creando valor, y poniendo en marcha un pequeño motor económico en cada una de esas esas casas precarias.

Se requiere una estrategia concreta e inmediata. Esto implica reconocer ya no solamente los 4.500 barrios registrados en 2018, sino también todas y cada una de las parcelas que los componen, y hacer un fideicomiso en cada barrio, para que estos actúen como principal agente en la urbanización de todos y cada uno de ellos.

Hay que pasar del reconocimiento a su proyecto de urbanización, invitando a adherir a la totalidad de los propietarios formales del suelo ocupado para evitar el fárrago legal y financiero de la expropiación y acortar sus plazos en muchísimos años. Esto se debe a que por ese camino primero se debe subdividir y escriturar para quién sabe cuándo dotar de servicios, mientras que lo que hay que hacer es consolidar inmediatamente el proyecto urbano de cada barrio, y en el marco de cada fideicomiso específico otorgar la posesión de la parcela en proceso de urbanización.

Vale la pena recordar un concepto valioso que dice que el rico primero urbaniza, luego construye y por último habita, mientras que las familias humildes habitan primero, construyen después, y su último paso es la urbanización.

Articulando la figura del Fideicomiso de Urbanización Social al Costo, con un plan de créditos para la puesta en valor y dotación de servicios a comenzar “el día después” de que termine la cuarentena, la estrategia propuesta permitiría formalizar y estructurar una operación económica de al menos U$S10.000 promedio para cada una de esas familias.

Este programa, con eje en la regularización dominial, la resolución de los conflictos de tenencia y la planificación de la dotación integral de servicios, sentaría bases para que, en la etapa siguiente y con la economía estabilizada, cada beneficiario pudiera obtener mayor crédito en función de la ampliación, mejora y densificación o subdivisión de su propiedad.

Considerando que actualmente el valor promedio de las viviendas informales es de U$S10.000, pero carentes por completo de valor formal, y que con su sola formalidad alcanzarían un valor promedio estimado en U$S20.000, pasaríamos de tener un millón de familias insolventes a un millón de proyectos de inversión en desarrollo, inmediatamente, solo con actos que no exceden las prerrogativas e incumbencias del Estado nacional y con la posibilidad de exigir la adhesión, en el marco de la emergencia, de la totalidad de los Estados provinciales y municipales.

En ese marco, proponemos que todas las familias participantes en el RENABAP que adhieran al programa reciban un anticipo de U$S1.000 (en pesos, cifra equivalente a casi 6 meses del ingreso de emergencia), para el período en el cual cada vecino debe resolver las cuestiones inherentes a la inclusión de su suelo ocupado en el proyecto macro.

Deberá entonces cada familia medir su propia casa y cargar los datos en el sistema general, sin salir de su domicilio, con el objetivo de extender la regularización dominial de los barrios populares a la vivienda de cada uno de los vecinos registrados, y se generará un proceso virtuoso de formalización masiva de las relaciones vecinales.

En este sentido, tanto las familias como los organismos públicos, cada uno desde su casa u oficina, podrán registrar y formalizar las medidas de sus viviendas para completar el proceso de registro de los barrios populares y los potenciales beneficiarios del programa.

Así, el trabajo de planificación e inversión que exige cada obra permitiría tomar dinero del sistema financiero actualmente generando pasivos constantes al BCRA, y transferírselo a las familias en forma de un crédito, con el respaldo de un derecho real o fiduciario de superficie creado a partir de su intervención y dentro de un modelo de garantía estatal incomparablemente menos oneroso que la falta de urbanización o el 100% de su costo. Esos créditos pueden ser el indicador de ingresos previsionales o asistenciales más un 5%, obteniendo seguramente el beneplácito de fondos no inferiores a los U$S5.000 que hoy se mantienen en plazo fijo ante la carencia de cualquier tipo de rentabilidad positiva real.

Ese millón de familias se enriquecerían instantáneamente en términos reales al poseer un patrimonio sobre el cual respaldar su consumo. Así, a partir del reconocimiento de hecho de su patrimonio actual y su programa de desarrollo, no tendrían ninguna dificultad económica para sobrevivir, porque se les podría financiar un crédito formal adecuado, creando valor actual y futuro sobre la base de lo ya construido y de lo que efectivamente se podría financiar.

Conviene señalar que el día 14 de abril el BCRA debió emitir $300 mil millones de Letras de Liquidez (LELIQ), ya que no había demanda de dinero para los pesos existentes en el mercado, con tendencia hacia el contado con liquidación y otras variantes de dólar; constituyen gran parte de esos pesos ahorro legítimo de personas, empresas e instituciones que podrían interesarse en instrumentos con rentabilidad real positiva del 5% anual, si estos existieran. También permiten imaginar, en un ejercicio hipotético, que de existir este programa en un solo día podrían haberse colocado un millón de créditos de $300 mil, pudiendo ofrecer el BCRA o el Tesoro una simple garantía de liquidez para quienes no pudieran equilibrar los plazos de depósito y repago, que obviamente deben ser posteriores a la resolución de la crisis sanitaria y al período de recuperación económica. Al día de hoy, y según el Informe Monetario Diario del BCRA, el monto es de $1.671.076.000.000 (1,67 billones), que con una tasa del 38% anual suponen un “gasto en estanflación” de no menos de $635.000.000.000. Con este monto, de haber un poco de creatividad, buena gestión asociada y políticas de Estado, la mitad podría ser canalizada hacia un programa de créditos con rentabilidad real, y así tener no menos de ochocientos mil créditos de $1.000.000 –o un millón de créditos de $800.000–, con los que el principal agravante de la pandemia, que es la crisis habitacional, sin duda se resolvería, junto con el desempleo y la exclusión social que equivocadamente naturalizamos.

En el marco de la epidemia, se hace pertinente un programa de regularización masiva de la totalidad de los barrios del Registro Nacional de Barrios Populares.
¹ Fundador y coordinador general de Consultora Tecnopolítica.
Fotografías: ANRed, CC by 4.0, https://www.anred.org/2019/10/12/se-sigue-inundado-imagenes-de-barrios-bajo-el-temporal/ y https://www.anred.org/2020/05/27/villa-azul-todos-los-problemas-previos-a-la-cuarentena-no-se-resolvieron-solo-se-agudizaron/